Wann gilt das
Mietrechtsgesetz (MRG)?
Ob Altbauwohnung in Wien, Neubauwohnung in Graz oder Einfamilienhaus in Niederösterreich – nicht jede Vermietung unterliegt denselben gesetzlichen Regeln. Dieser Ratgeber erklärt die drei Anwendungsbereiche des MRG mit konkreten Praxisbeispielen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Das Mietrecht ist komplex – im Zweifel empfehlen wir eine Beratung durch die Arbeiterkammer, die Mietervereinigung oder einen Rechtsanwalt.
Was regelt das MRG?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist seit 1982 das zentrale Gesetz für Mietverhältnisse in Österreich. Es gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten sowie für mitgemietete Flächen wie Gärten oder Abstellplätze.
Die Bestimmungen des MRG sind überwiegend zugunsten der Mieter zwingend – sie können vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Die Anwendbarkeit des MRG kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Mietzinsbildung
Richtwert-, Kategorie- und angemessener Mietzins
Kündigungsschutz
Eingeschränkte Kündigung für Vermieter
Befristungsregeln
Mindestlaufzeiten für befristete Verträge
Betriebskosten
Gesetzlicher Katalog abrechenbarer Kosten
Erhaltungspflichten
Instandhaltungspflichten des Vermieters
Eintrittsrechte
Rechte naher Angehöriger bei Tod des Mieters
Die drei Anwendungsbereiche im Überblick
Das MRG unterscheidet in § 1 drei Anwendungsbereiche:
Bereich 1
Vollanwendung
Alle MRG-Schutzbestimmungen gelten. Mietzins gebunden, umfassender Kündigungsschutz.
Altbauten vor 1953 →
Bereich 2
Teilanwendung
Kündigungsschutz ja, Mietzinsbeschränkung nein. Mietzins frei vereinbar.
Neubauwohnungen →
Bereich 3
Vollausnahme
MRG gilt gar nicht. Freie Vertragsgestaltung, ABGB-Regeln gelten.
Einfamilienhäuser →
1. Vollanwendungsbereich
Im Vollanwendungsbereich gelten alle Bestimmungen des MRG in vollem Umfang. Der Mietzins unterliegt gesetzlichen Obergrenzen, es besteht Kündigungsschutz, und die Betriebskosten sind gesetzlich definiert.
Betrifft insbesondere
- Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 baubewilligt und errichtet wurden, mit mehr als zwei selbstständigen Mietgegenständen (klassische „Altbauten")
- Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden, mit mehr als zwei Mietgegenständen
- Geförderte Neubauten: Wohnungen in mit öffentlichen Mitteln (Wohnbauförderung) errichteten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen
Was das für Vermieter bedeutet
- Hauptmietzins gebunden an Richtwert- oder Kategoriemietzins
- Betriebskosten nach gesetzlichem Katalog des MRG abzurechnen
- Umfassender Kündigungsschutz – nur aus gesetzlich festgelegten Gründen möglich
- Bei Befristung: 25 % Abschlag auf den Hauptmietzins
- Erhaltungspflichten gesetzlich geregelt (inkl. Therme, Boiler)
2. Teilanwendungsbereich
Im Teilanwendungsbereich gelten nur bestimmte Schutzbestimmungen des MRG. Der Mietzins kann frei vereinbart werden, aber der Kündigungsschutz und Befristungsregeln greifen weiterhin.
Betrifft insbesondere
- Mietwohnungen in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderung errichtet wurden (frei finanzierte „Neubauten")
- Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden (typische „Anlegerwohnung")
- Dachbodenausbauten auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung
- Zubauten auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung
Was gilt
- Eintrittsrechte im Todesfall
- Kaution (§ 16b MRG)
- Kündigungsschutz
- Befristungsbestimmungen
Was NICHT gilt
- Keine Mietzinsbeschränkungen
- Kein gesetzlicher Betriebskostenkatalog
- Kein gesetzlicher Investitionsersatz
- Keine MRG-Erhaltungspflichten
Praxis-Tipp: Da im Teilanwendungsbereich „Betriebskosten“ nicht gesetzlich definiert ist, sollte im Mietvertrag exakt festgelegt werden, was in der Miete enthalten ist und welche Kosten zusätzlich verrechnet werden.
3. Vollausnahme
Bei Vollausnahmen kommt das MRG überhaupt nicht zur Anwendung. Stattdessen gelten die allgemeinen Bestimmungen des ABGB. Es herrscht weitgehend Vertragsfreiheit.
Betrifft insbesondere
- Ein- und Zweifamilienhäuser (max. zwei selbstständige Mietgegenstände im Gebäude; nur für Mietverträge ab 1. Jänner 2002)
- Dienstwohnungen (aufgrund eines Dienstverhältnisses überlassen)
- Ferienwohnungen (zweckgebundene Nutzung zu Urlaubszwecken)
- Vermietungen im Rahmen eines Beherbergungsbetriebs (Hotels, Pensionen)
- Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten mit Laufzeit bis max. sechs Monate
- Heime (Alten- und Pflegeheime, Studentenheime)
Achtung: Das Zinsminderungsrecht (§ 1096 ABGB) und das Recht zur vorzeitigen Auflösung bei Gesundheitsschädlichkeit (§ 1117 ABGB) können auch bei Vollausnahmen vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Außerdem gilt das Konsumentenschutzgesetz (KSchG).
Vergleichstabelle: Die drei Bereiche auf einen Blick
| Merkmal | Vollanwendung | Teilanwendung | Vollausnahme |
|---|---|---|---|
| Mietzins | Gebunden (Richtwert/Kategorie) | Frei vereinbar | Frei vereinbar |
| Kündigungsschutz | Ja, umfassend | Ja | Nein (nur ABGB) |
| Befristungsregeln MRG | Ja | Ja | Nein |
| Betriebskosten-Katalog | Gesetzlich definiert | Nicht definiert | Nicht definiert |
| Erhaltungspflichten | MRG-Regelung | ABGB-Regelung | ABGB-Regelung |
| Eintrittsrecht Todesfall | Ja | Ja | Nein |
| Kaution (§ 16b MRG) | Ja | Ja | Nein (ABGB/KSchG) |
| Befristungsabschlag 25 % | Ja | Nein | Nein |
| Typische Objekte | Altbauwohnungen, geförderte Neubauten | Neubauwohnungen, Anlegerwohnungen, DG-Ausbauten | Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen |
Praxisbeispiele
In welchen Bereich fällt meine Immobilie?
Altbauwohnung in Wien-Favoriten
Vollanwendung des MRGSituation: Herr M. vermietet eine 65 m² große Wohnung in einem 1910 errichteten Zinshaus mit 20 Wohneinheiten in Wien. Keine Wohnbauförderung, kein Dachbodenausbau.
Neubauwohnung als Anlegerwohnung in Graz
Teilanwendung des MRGSituation: Frau K. hat 2019 eine Eigentumswohnung in einem 2017 errichteten Wohnhaus (ohne Förderung) mit 30 Einheiten in Graz gekauft und vermietet diese.
Einfamilienhaus in Niederösterreich
Vollausnahme vom MRGSituation: Familie S. vermietet ihr freistehendes Einfamilienhaus in Klosterneuburg seit 2023 an eine junge Familie.
Dachgeschosswohnung in Salzburg
Teilanwendung des MRGSituation: In einem 1925 errichteten Altbau mit 12 Wohneinheiten in Salzburg wurde 2018 ein Dachgeschoss zu einer neuen Wohnung ausgebaut. Herr P. vermietet diese seit 2020.
Ferienwohnung am Wörthersee
Vollausnahme vom MRGSituation: Frau T. vermietet eine Wohnung in Velden am Wörthersee ausschließlich zu Urlaubszwecken an wechselnde Feriengäste.
Richtwerte nach Bundesland
Im Vollanwendungsbereich dient der Richtwert als Basiswert für den höchstzulässigen Hauptmietzins. Er orientiert sich an einer „Normwohnung“ der Ausstattungskategorie A.
| Bundesland | Richtwert (€/m²/Monat) |
|---|---|
| Vorarlberg | € 10,25 |
| Salzburg | € 9,22 |
| Steiermark | € 9,21 |
| Tirol | € 8,14 |
| Kärnten | € 7,81 |
| Oberösterreich | € 7,23 |
| Niederösterreich | € 6,85 |
| Wien | € 6,67 |
| Burgenland | € 6,09 |
Je nach Ausstattung, Lage, Stockwerk und Zustand kommen Zuschläge oder Abschläge hinzu.
Änderungen 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), in Kraft seit 1. Jänner 2026, gibt es wesentliche Neuerungen:
Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)
- Wertsicherungsklauseln dürfen nur noch einmal jährlich am 1. April schlagend werden
- Vollanwendung: Inflation 2025 max. +1 %, Inflation 2026 max. +2 %
- Ab 2028: Übersteigt Inflation 3 %, darf die Hälfte des Überschreitungsbetrags weitergegeben werden
Neue Mindestbefristung
- Vermieter als Unternehmer (KSchG): Mindestbefristung 5 Jahre (bisher 3 Jahre)
- Vermieter als Verbraucher: bisherige Mindestbefristung von 3 Jahren bleibt
- Gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen oder erneuert wurden
Empfehlung: Bestehende Mietverträge und Wertsicherungsklauseln sollten zeitnah rechtlich geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie den neuen Vorgaben entsprechen.
Häufige Fragen
Nein. Die Anwendbarkeit des MRG ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Umgekehrt können Vermieter und Mieter jedoch vereinbaren, das MRG auch auf Mietverhältnisse anzuwenden, die eigentlich nicht darunter fallen.
Im Streitfall liegt die Beweislast für die Nichtanwendbarkeit des MRG beim Vermieter. Es ist daher ratsam, die rechtliche Einordnung bereits vor Abschluss des Mietvertrags zu klären.
Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die durch Zeitablauf enden und sechs Monate nicht überschreiten, fallen in die Vollausnahme. Aber Achtung: Werden solche Verträge verlängert und überschreiten sie insgesamt sechs Monate, entfällt der Ausnahmetatbestand rückwirkend ab Beginn.
Für nach dem 31. Dezember 2001 baubewilligte Dachbodenausbauten gilt der Teilanwendungsbereich, selbst wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das ansonsten dem Vollanwendungsbereich unterliegt. Für die anderen Wohnungen im selben Haus gilt weiterhin die Vollanwendung.
Ja, das MRG gilt grundsätzlich auch für die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten. Die Einordnung in Voll- oder Teilanwendung richtet sich nach denselben Kriterien wie bei Wohnungen. Für die Vollanwendung müssen zusätzliche Voraussetzungen (z. B. Fördermittel) erfüllt sein.
Die Normwohnung ist die Referenz für die Berechnung des Richtwertmietzinses. Sie entspricht einer Wohnung der Ausstattungskategorie A mit mindestens 30 m² Nutzfläche, eigenem Bad und WC, Vorraum, Küche oder Kochnische und einer stationären Heizung. Abweichungen von diesem Standard führen zu Zu- oder Abschlägen.
Die verlängerte Mindestbefristung gilt für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen oder vertraglich erneuert werden, sofern der Vermieter als Unternehmer gilt. Für vor diesem Datum vereinbarte Befristungen bleibt die bisherige Regelung bestehen.
Quellen
- § 1 MRG – Geltungsbereich (RIS Bundeskanzleramt)
- Anwendungsbereich des MRG (WKO)
- MRG Anwendungsbereiche (Arbeiterkammer)
- Anwendungsbereich des MRG (oesterreich.gv.at)
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026 · Alle Angaben ohne Gewähr.
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